根据观点指数发布的2026年一季度REITs发展报告 ，今年首季REITs市场迎来开门红 ，市场规模同比增长两成 。截至2026年3月，全市场上市的REITs产品共79只 ，总市值达到2262.64亿元 ，较2025年一季度增长21.62% 。期内，新疆首单水电REITs——华夏中核清洁能源REIT上市 ，募集规模为15.05亿元。
市场结构分析从市场结构来看 ，园区基础设施REITs有20只，市值371.1亿元 ，占比16.4%；消费基础设施REITs有12只 ，市值425.9亿元，占比约18.8%；仓储物流类10只，市值约272.8亿元 ，占比12%；保障性租赁住房8只 ，市值约187.3亿元，占比8.28% 。
REITs类型 数量 市值（亿元） 占比 园区基础设施REITs 20 371.1 16.4% 消费基础设施REITs 12 425.9 18.8% 仓储物流类REITs 10 272.8 12% 保障性租赁住房REITs 8 187.3 8.28% 政策导向与市场发展2026年一季度REITs政策呈现“顶层引导、多层联动 ”的鲜明特征 ，国家层面与地方层面协同发力 ，明确了REITs市场扩容与规范发展的双重导向 。证监会强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地 ”，国务院办公厅及商务部等9部门出台的政策聚焦服务消费 、绿色消费领域 ，支持相关基础设施项目发行REITs。
公募REITs市场正逐步从“申报热”向“理性规范 ”转型 ，商业不动产类项目成为申报主力，业态多元 、区域集中 ，依托成熟资产的稳定现金流 ，成为市场关注的重点 。
市场表现与趋势中证REITs全收益指数一季度迎来修复，整体呈现先承压回落、后企稳反弹 、再高位震荡整理的运行格局 。2026年1月 ，REITs板块迎来强势反弹行情 ，资金回流特征明显，指数一路震荡上行。
2026年一季度，基础设施REITs呈现明显的结构性分化 ，消费基础设施领涨 ，园区 、仓储物流稳步上行，保障性租赁住房小幅回调 。
REITs类型 平均涨幅 消费基础设施REITs 5.08% 园区基础设施REITs 2.85% 仓储物流REITs 2.72% 保障性租赁住房REITs 小幅回调产权类公募REITs近3年经营呈现“短期波动、逐步修复 、长期稳健 ”的核心特征 ，出租率 、收缴率筑牢运营根基 ，息税折旧摊销前利润率触底趋稳，现金分派率稳步回升 ，彰显底层资产的抗风险能力 。
产业园区REITs经营表现进入稳定期 ，年内呈现改善迹象。消费基础设施REITs二级市场估值普涨，底层资产高出租率韧性凸显。住房租赁REITs财务修复态势明显 ，管理团队探索打造第二增长曲线 。仓储物流REITs头部标的领涨显著 ，扩募驱动资产规模的预期扩张 。
海外及香港篇中，美国REITs板块小幅回升 ，数据中心REITs表现超预期。香港篇中 ，供应高位与租金承压，学生公寓成热点资产 。
